在建工程抵押是指 抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产（如房地产企业正在建造的商品房、企业正在建造的厂房等）作为抵押财产，以不转移占有的方式设立的抵押。这种抵押方式实质上属于房地产期权，因为在建工程本身是建设用地使用权上的添附，无法脱离建设用地使用权单独存在，也不具备独立的使用功能，在房地产项目整体建成前无法实现抵押权担保的功能，因此它是一个不可分割的整体。
具体来说，在建工程抵押包括以下要素：
抵押人：
通常为取得在建工程继续建造资金的借款人。
抵押物：
包括合法方式取得的土地使用权和在建工程的投入资产。
抵押方式：
以不转移占有方式进行抵押。
贷款目的：
用于继续建设工程以获取贷款资金。
法律依据：
依据《民法典》等相关法律法规进行抵押登记和抵押权设立。
在建工程抵押通常需要满足以下条件：
土地使用权合法：
抵押人必须拥有合法的土地使用权。
工程合法性：
在建工程必须经过相关部门的审批，并处于合法建设状态。
抵押登记：
必须按照法律规定进行抵押登记，抵押权自登记时设立。
在建工程抵押的风险主要在于其不确定性，包括工程进度、市场变化等因素可能影响抵押物的价值。因此，在实际操作中，银行和抵押人需要充分评估风险，并采取相应的风险控制措施。
